幸福買賣  新化買屋 / 新化買房 - 歸仁圓環明亮三房已租車位幸福買賣

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 180

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~538 萬~~498 萬
參考單價：17.28 萬/坪
地址：台南市新化區中正南路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 1廳 2衛
總坪數：28.82 坪 (不含車位面積)
主建物面積：16.1 坪
附屬建物面積：2.23 坪
共同使用：10.49 坪
土地面積：4.92 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1248 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比高：總價 498 萬對於電梯大樓三房兩衛的格局來說，門檻相當親民。 2. 空間實用性強：室內坪數加附屬建物約達 18.34 坪，且有三面採光與雙陽台，通風採光明亮。 3. 生活機能便利：鄰近歸仁圓環、中山路及運動公園，周邊商家林立，交通動線好。 4. 社區單純：一層僅兩戶，住戶背景單純，隱私性較佳；且已有車位租金收入。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：32 年房齡可能影響銀行貸款成數或年限，未來轉手難度亦隨屋齡增加。 2. 頂樓特性：位於 7 樓（頂樓），夏季隔熱與防水工程需確認狀況，以免後續維修成本增加。 3. 公設比與坪效：總坪數與室內坪數差距較大，雖然有增建空間，但需確認產權登記是否合規。
機會 (Opportunities)	1. 學區優勢：鄰近多所國小（紅瓦厝、歸仁、文化），對於家庭自住或出租需求都有吸引力。 2. 改造潛力：因屋齡較老，若買入後進行重新裝潢，可提升居住質感並增加資產價值。 3. 地理位置擴張：鄰近新化與歸仁交界處，可能隨區域發展獲得增值空間。
威脅 (Threats)	1. 法規風險：特色說明提到「超多增建」，需確認是否有违建問題影響產權過戶。 2. 市場流動性：老屋在目前的房市趨勢下，轉手週期可能較長，資金流動性不如新案。 3. 行政區劃疑慮：物件名稱為歸仁圓環，但地址屬新化區，需確認實際學區或市政管轄邊界。

物件評論

綜合以上分析，此物件對於預算有限、尋求三房實用空間的自住家庭或投資者而言，是一筆值得考慮的交易。主要理由在於其總價門檻低，且兼具交通便利性與學區優勢，生活機能相當成熟。

然而，在決定購屋前，建議您務必特別注意以下兩點：首先，需請專業人員確認頂樓的防水與隔熱狀況，並檢視是否有增建違規疑慮；其次，因地址歸屬新化而名稱提及歸仁，應向不動產經紀人確認學區分界是否確實符合您的子女就學需求。若您能接受老屋的特性並願投入適當的裝潢維護成本，此物件能提供高CP值的生活品質與潛在租金收益。